La trasformazione di un terrazzo in superficie residenziale mediante tamponatura comporta un aumento di volumetria e può configurarsi come un abuso edilizio se eseguita senza le necessarie autorizzazioni. Analizziamo le condizioni di sanabilità e le possibili sanzioni previste dalla normativa vigente.
Quando l’intervento è sanabile?
L’intervento può essere sanato solo se rispetta entrambe le seguenti condizioni previste dall’art. 36 del DPR 380/2001 (Accertamento di Conformità):
– Conformità urbanistica al momento della realizzazione: l’opera deve essere conforme agli strumenti urbanistici vigenti quando è stata realizzata.
– Conformità urbanistica attuale: l’intervento deve essere compatibile con le normative edilizie e urbanistiche in vigore al momento della richiesta di sanatoria.
Se entrambe le condizioni sono soddisfatte, si può ottenere la sanatoria edilizia, pagando una sanzione pecuniaria proporzionata alla gravita dell’abuso.
Sanzioni amministrative previste
Se l’intervento non è autorizzato e non risulta sanabile, si applicano le seguenti sanzioni:
a) Opere realizzate senza permesso di costruire o in totale difformità (Art. 31 e 44 DPR 380/2001)
– Ordine di demolizione da parte del Comune.
– Se il responsabile non demolisce entro 90 giorni:
– Demolizione d’ufficio a spese del trasgressore.
– Confisca dell’immobile e del terreno, che diventa di proprietà comunale.
– Se la demolizione non è possibile per motivi tecnici:
– Sanzione pecuniaria pari al doppio del valore venale dell’immobile abusivo, con un minimo di 20.000 euro.
b) Opere in parziale difformità dal permesso di costruire (Art. 34 DPR 380/2001)
– Se l’intervento è sanabile, il trasgressore può evitare la demolizione pagando una sanzione pari al costo di costruzione.
– Se non è sanabile, il Comune ordina la demolizione delle parti difformi.
c) Opere abusive in aree vincolate (Art. 27 e 44 DPR 380/2001)
– Se la chiusura del terrazzo è realizzata in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico o storico senza autorizzazione, le sanzioni sono più severe:
– Demolizione immediata dell’opera.
– Sanzioni pecuniarie più elevate.
– Possibili conseguenze penali (arresto fino a 2 anni).
Quando il reato si prescrive?
L’abuso edilizio ex art. 44 DPR 380/2001 non è un reato permanente, ma a consumazione istantanea con effetti permanenti. Ciò significa che:
– Il reato si perfeziona con l’ultimazione dell’opera abusiva.
– Il termine di prescrizione è di 4 anni, estendibile a 5 anni se vi sono atti interruttivi (es. apertura di indagini).
– Anche se il reato si prescrive, l’illecito amministrativo resta e l’immobile abusivo può essere comunque demolito o confiscato.
La chiusura di un terrazzo con trasformazione in superficie residenziale senza titolo abilitativo è considerata abuso edilizio e può comportare sanzioni economiche, demolizione o confisca dell’immobile. Per evitare gravi conseguenze, è fondamentale verificare la conformità urbanistica e, se possibile, procedere con una sanatoria.
Si consiglia di consultare un tecnico abilitato e l’Ufficio Tecnico del Comune per valutare la possibilità di regolarizzazione dell’intervento.